Darlehen bei gemischt genutzten Gebäuden: Diese Fehler kosten dich bares Geld
Du wohnst im Erdgeschoss und vermietest das Obergeschoss. Oder: Du hast ein Haus gekauft, das du teils als Büro, teils als Wohnung nutzt. In solchen Situationen lauert eine der häufigsten und teuersten Steuerfallen für Immobilienbesitzer: die falsche Zuordnung von Darlehenszinsen.
Grundregel: Darlehenszinsen sind vollständig abzugsfähig – aber nur für den vermieteten Teil
Zinsen für ein Darlehen, das zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie aufgenommen wurde, sind vollständig als Werbungskosten abzugsfähig. Das ist einer der größten steuerlichen Vorteile der Immobilienfinanzierung. Bei selbstgenutzten Anteilen gilt das jedoch nicht – diese Zinsen sind privat und nicht abzugsfähig.
Das zentrale Problem: Woher kommt das Geld für welchen Teil?
Bei gemischt genutzten Gebäuden entscheidet die Frage, welches Darlehen für welchen Teil der Immobilie verwendet wird, darüber, wie viel von den Zinsen du absetzen kannst. Und hier machen viele einen entscheidenden Fehler: Sie vermischen alles auf einem Konto.
⚠️ Der häufigste Fehler: Ein gemeinsames Baukonto für alles
Wenn du 400.000 Euro Fremdkapital und 100.000 Euro Eigenkapital auf einem einzigen Konto mischst und damit ein Haus baust, das je zur Hälfte selbstgenutzt und vermietet wird, darfst du automatisch nur 50 % der Zinsen absetzen – nach der Flächenaufteilung. Das muss nicht sein.
💡 Die Lösung: Getrennte Baukonten von Anfang an
Richte von Beginn an zwei getrennte Konten ein: eines für den vermieteten Teil (nur Darlehensmittel), eines für den selbstgenutzten Teil (Darlehensmittel + Eigenkapital). So kannst du sicherstellen, dass das gesamte Darlehen dem vermieteten Teil zugeordnet wird – und damit alle Zinsen abzugsfähig sind.
📊 Rechenbeispiel: Was die richtige Kontostruktur bringt
Zweifamilienhaus, je 250.000 Euro pro Hälfte. Darlehen: 400.000 Euro, Eigenkapital: 100.000 Euro. Falsch: Alles auf einem Konto → 50 % der Zinsen abzugsfähig. Richtig: Baukonto 1 (Vermietung): 250.000 Euro Darlehen. Baukonto 2 (Eigennutzung): 150.000 Euro Darlehen + 100.000 Euro Eigenkapital. → 62,5 % der Zinsen abzugsfähig. Bei 3 % Zinsen auf 400.000 Euro = 12.000 Euro Zinsen/Jahr. Unterschied: 1.500 Euro mehr Werbungskosten pro Jahr. Bei 42 % Steuersatz: 630 Euro Steuerersparnis pro Jahr – über 20 Jahre: 12.600 Euro.
Besonderheit bei Ehepaaren
Auch bei Ehepaaren gibt es wichtige Regeln zu beachten. Grundsätzlich gilt: Haben beide Ehegatten das Darlehen gemeinsam aufgenommen, kann der Eigentümer-Ehegatte die gesamten Zinsen absetzen – egal wer tatsächlich zahlt. Anders ist es, wenn nur einer das Darlehen aufnimmt, die Immobilie aber dem anderen gehört: Dann sind die Zinsen nicht abzugsfähig.
Was zählt alles als abzugsfähige Finanzierungskosten?
Diese Kosten kannst du absetzen:
- Laufende Darlehenszinsen
- Bereitstellungszinsen
- Damnum / Disagio (unter bestimmten Bedingungen sofort abzugsfähig)
- Vorfälligkeitsentschädigungen (bei Ablösung während der Vermietung)
- Notar- und Gerichtskosten für die Grundschuldbestellung (nicht aber für den Kaufvertrag selbst)
⚠️ Tilgung ist nicht abzugsfähig!
Ein häufiges Missverständnis: Nur die Zinsen sind Werbungskosten – nicht die Tilgung. Die Tilgung musst du aus versteuerten Einnahmen bezahlen. Allerdings kann die Steuererstattung aus dem Zinsabzug dazu beitragen, die Tilgung mitzufinanzieren.
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