Abschreibungen bei Immobilien: So holst du das Maximum heraus
Die Absetzung für Abnutzung – kurz AfA – ist für Vermieter ein mächtiges Werkzeug. Jedes Jahr darfst du einen Teil des Gebäudewerts steuerlich geltend machen, ohne dass dir dafür ein Euro tatsächlich abfließt. Wer die Spielregeln kennt, kann damit die Steuerlast dauerhaft und erheblich senken.
Grundlagen: Was wird abgeschrieben?
Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil – nicht der Grund und Boden, denn der nutzt sich nicht ab. Deshalb ist die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude und Grundstück so wichtig: Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA.
Die gesetzlichen AfA-Sätze im Überblick:
- Wohngebäude, gebaut nach 1924: 2 % pro Jahr (50 Jahre)
- Wohngebäude, gebaut vor 1925: 2,5 % pro Jahr (40 Jahre)
- Gebäude im Betriebsvermögen (nicht Wohnen): 3 % pro Jahr
📊 Beispiel: Wohnung für 300.000 Euro
Gebäudeanteil: 200.000 Euro. AfA-Satz 2 %. Jährliche Abschreibung: 4.000 Euro. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % bedeutet das eine jährliche Steuerersparnis von 1.680 Euro – ohne jeden Geldabfluss.
Geheimtipp: Restnutzungsdauer-Gutachten
Das Gesetz geht vereinfachend von 50 Jahren Nutzungsdauer aus. Doch was, wenn deine Immobilie tatsächlich nur noch 30 Jahre hält? Dann kannst du mit einem Sachverständigengutachten nachweisen, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist – und die AfA entsprechend erhöhen.
💡 Was das in der Praxis bedeutet:
Bei 30 Jahren Restnutzungsdauer steigt der AfA-Satz von 2 % auf 3,33 %. Bei einem Gebäudewert von 300.000 Euro sind das 1.000 Euro mehr Abschreibung pro Jahr – über die gesamte Haltedauer eine erhebliche Steuerersparnis. Ein Gutachten kostet je nach Objekt zwischen 1.000 und 5.000 Euro und amortisiert sich bei größeren Objekten oft schon im ersten Jahr.
⚠️ Wichtig: Gutachten frühzeitig beauftragen
Beauftragi das Gutachten möglichst direkt nach dem Kauf. Je länger du wartest, desto schwieriger wird es, dem Finanzamt zu erklären, warum plötzlich eine verkürzte Nutzungsdauer angesetzt werden soll. Außerdem: Wenn du danach umfangreich sanierst, verlängert sich die Nutzungsdauer wieder – was das Gutachten wertlos machen kann.
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→ nutzungsdauer.comSonderabschreibungen für Neubauten: § 7b EStG
Wenn du neu baust oder eine neue Wohnung kaufst (Bauantrag zwischen 2023 und 2029), kannst du zusätzlich zur normalen AfA in den ersten vier Jahren jeweils 5 % Sonderabschreibung geltend machen – also insgesamt 20 % extra. Voraussetzung: Die Anschaffungskosten überschreiten nicht 5.200 Euro pro Quadratmeter, und die Wohnung wird vermietet.
📊 Sonderabschreibung in Zahlen:
Neubau mit Herstellungskosten von 500.000 Euro. Sonderabschreibungsbasis: max. 4.000 Euro/m². Sonder-AfA pro Jahr: bis zu 25.000 Euro zusätzlich. Gesamte Steuerersparnis in 4 Jahren (bei 42 % Steuersatz): bis zu 42.000 Euro – on top zur normalen Abschreibung.
Erhöhte AfA für Denkmäler und Sanierungsgebiete
Für denkmalgeschützte Immobilien oder Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten gelten besonders attraktive Sonderregelungen: Sanierungskosten können über 8 bis 12 Jahre mit bis zu 9 % jährlich abgeschrieben werden – also 100 % in 12 Jahren. Das ist deutlich besser als die normale lineare AfA.
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